Vademecum contratti di affitto uso abitativo
Ho preparato un piccolo vademecum per proprietari e inquilini: le cose da ricordare sui contratti di locazione a canone libero e a canone concordato.
Affitti a canone libero e canone concordato
(canone libero e canone concordato – aggiornato alla normativa vigente)
1. QUADRO GENERALE
| Tipo contratto | Durata legale | Norma di riferimento |
|---|---|---|
| Canone libero | 4 anni + 4 | Legge 431/1998, art. 2, comma 1 |
| Canone concordato | 3 anni + 2 | Legge 431/1998, art. 2, comma 3 |
2. RINNOVO ALLA PRIMA SCADENZA (4° anno o 3° anno)
Se nessuna delle parti invia disdetta con almeno 6 mesi di preavviso:
| Contratto | Effetto legale | Facoltà del locatore | Facoltà dell’inquilino | Riferimenti |
|---|---|---|---|---|
| 4 + 4 | Rinnovo automatico di 4 anni | Può negare il rinnovo solo per motivi ex art. 3 | Può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi | L. 431/1998, art. 2 c. 1; art. 4 c. 2 |
| 3 + 2 | Proroga automatica di 2 anni | Idem art. 3 | Idem art. 4 c. 2 | L. 431/1998, art. 2 c. 3; DM 16/01/2017 |
3. ADEMPIMENTI FISCALI ALLA PROROGA AUTOMATICA
| Regime fiscale | Adempimenti entro 30 giorni | Riferimento normativo |
|---|---|---|
| Cedolare secca | Nessun adempimento (dal 1/7/2019) | Art. 3-bis, L. 58/2019 |
| Regime ordinario | Versare l’imposta di registro (2% del canone annuo o quota annuale)\n\n e \n\npresentare modello RLI (“Proroga”) | Art. 17, c. 1, DPR 131/1986 |
4. SCADENZA FINALE (8° anno o 5° anno) E CICLI SUCCESSIVI
| Contratto | Se nessuno invia disdetta | Come agire per modificare o cessare il contratto | Obblighi fiscali | Fonti |
|---|---|---|---|---|
| 4 + 4 | Rinnovo tacito per altri 4 anni | Preavviso ≥ 6 mesi per: ① proporre nuovo contratto ② cessare | Come al 4° anno (imposta + RLI, se regime ordinario) | L. 431/1998, art. 2, c. 1 (2° periodo) |
| 3 + 2 | Rinnovo tacito per altri 2 anni | Preavviso ≥ 6 mesi per: ① proporre nuovo contratto ② cessare | Come al 3° anno | L. 431/1998, art. 2, c. 3 (3° periodo) |
Nota: Le agevolazioni fiscali (es. aliquota ridotta) si mantengono solo se il contratto continua a rispettare i requisiti formali, cioè:
- utilizzo del modello ministeriale;
- per i contratti a canone concordato: asseverazione valida dell’accordo territoriale.
Fonti: L. 431/1998, art. 1, c. 8; DM 16/01/2017; Circ. AE n. 8/E del 10/04/2019.
5. CEDOLARE SECCA E RINNOVI
- L’obbligo di comunicare la proroga è stato abrogato dal 1° luglio 2019 (Art. 3-bis, L. 58/2019).
- In cedolare secca, non si versa imposta né si presenta modello RLI alla proroga automatica, salvo:
- revoca dell’opzione;
- subentro del locatore.
- L’opzione resta valida per tutta la durata del contratto, incluse le proroghe automatiche, salvo revoca esplicita.
6. RIFERIMENTI NORMATIVI ESSENZIALI
- Legge 431/1998, artt. 2, 3, 4
- DPR 131/1986, artt. 5, 17
- D.Lgs. 23/2011, art. 3
- Legge 58/2019, art. 3-bis
- DM 16 gennaio 2017, Allegato A
- Circolare AE 8/E – 10 aprile 2019
- Cass. civ. sez. III, 27/05/2014, n. 11736
Testo elaborato esclusivamente su base normativa, giurisprudenziale e prassi ufficiale dell’Agenzia delle Entrate.